美联储降息能否改变房地产市场？

9 月 16 日那周可能相当引人注目，不仅仅是因为估计的季度税款到期，还因为美联储董事会将举行会议，决定是否要降低联邦基金利率，以及之后会发生什么。

我几乎可以肯定这将在本月发生。我也关注着专家们，他们认为美联储将在 11 月再次降息。但我不确信抵押贷款利率的相应反应是否足以真正改变房地产市场。

现有住宅房源有限正在推高价格

这绝不是惊天动地的启示，但它值得重复：现有住宅价格正受到住房库存不足的推动。截至 2024 年 7 月，全国房地产经纪人协会报告称，估计有 3.6 个月的供应量。去年这一数字基本保持稳定，2023 年 7 月为三个月——当市场平衡被认为在六个月的供应量时，这一变化并不显着。

上市天数仍然非常低，即使对于通常需要更长时间才能售出的昂贵住宅也是如此。2024 年 7 月，价值 100 万美元的房子在 18 天内售出。售价在 10 万至 25 万美元之间的入门级房屋在 15 天内售出。唯一一组花费超过 20 天的是价格低于 10 万美元的房屋，这些房屋往往位于购买者群体有限的农村地区，或者是有待大幅维修的投资型房屋。

这两方面的因素，加上 40 万美元以上的销售中位价，表明即使市场不像去年那样每天都成为新闻，但仍与去年一样紧迫。

现有房屋因不愿出售而受限

另一个也许缺乏原创性的结论，但在这一论点中包括它是必要的。像我这样拥有 3% 抵押贷款的人不会出售我们的房屋。我们就是不会。除非你绝对有必要，你愿意吗？我们不仅拥有惊人的利率，而且我们被困在自己的抵押贷款中，因为以今天的价格卖掉我们的房子去买新房子（即使拥有我们所有的资产）并不能让我们领先。

让我们做一下计算。假设你在 2020 年 4 月以 3.15% 的抵押贷款利率购买了你的房子。2020 年第二季度，住房销售中位价为 317,100 美元。如今，平均抵押贷款利率为 6.46%，截至 2024 年第二季度（最新数据），住房销售中位价为 412,300 美元。

如果你在购买时首付 10%，那么你 2020 年 4 月贷款的每月本金加利息还款为 1,226.43 美元，截至 2024 年 9 月，你仍需偿还贷款 258,835 美元。我们知道在结帐时，房屋销售价格的 6% 至 10% 是费用。因此我们可以假设你的原始首付被费用吃掉了。这仍然让你有 58,265 美元的首付，而你的下一套房子售价为 412,300 美元。

你现在必须借 354,035 美元才能买到你卖掉的同一套房子——我们甚至没有谈论升级任何东西。按 6.46% 计算，每月还款额现在为 2,228.44 美元。你在房产阶梯上没有向前迈进一步，仍然必须支付额外的 1,000 美元来享受搬家的乐趣。难怪人们不卖。

根据房利美的数据，截至 2024 年 1 月，62% 的抵押贷款利率低于 4%。更令人惊讶的是：29% 的抵押贷款利率低于 3%。

要恢复住房库存需要什么？

需要什么才能改变局面？那个神奇的数字会是多少？比我聪明经济学家认为这是一个低于 6% 的利率，但我不知道这是否足够。让我们再次看看上面的例子。

如果你的抵押贷款方在相同的情况下为你提供 5.5% 的利率，那么你的还款仍然是 2,010.17 美元。也许这对于一些人来说足够低，可以去尝试了。但对于大多数人来说呢？除非他们很快变得非常渴望改变。

我们不仅要弥补更高的利率，还要弥补更高的过户费、更高的保险费以及与住房相关的所有费用。即使利率为 4.0%，每月还款额仍为 1,690.22 美元。

恢复住房库存需要大量没有抵押贷款的人出售他们的房屋，无论是因为继承（我对你表示哀悼）还是因为他们已经还清了抵押贷款并希望缩小规模。

因此，虽然较低的利率将有助于今天能够竞争的购房者，但这不会改变市场陷入困境的基本面。像我这样的人不会卖我们的房子。我们不能。这些金手铐有时会磨损，但至少是给我们一个栖身之所。